Reporte de Debida Diligencia
PH Gate
Vía España, Ciudad de Panamá
4000 m2 de espacio comercial, 1000 m2 de Terreno
USD 7,000,000.00 - Negociables
Información General
Ubicación:
PH Gate, Vía España junto a estación Fdez. de Córdoba Ciudad de Panamá.
Año de Construcción: 1972 (40 años*) – Ha sido objeto de varias remodelaciones y actualizaciones.
Fecha de Compra por Propietario Actual: Fue inscrito en el regimen de PH en 2003, pero ha pertenecido a la familia desde su construcción.
Local comercial de 1000m2 en los primeros 2 niveles y 6 niveles de oficinas de 500m2 cada uno.
Terreno de 939.35m2 Zonificación RM3
Estructura del Reporte
Para poder analizar este tipo de inversiones hay que tener en cuenta varios factores. Cada uno de ellos tendrá una influencia positiva o negativa en el precio final y, sobre todo, determinará si debe continuar con la inversión o no. Estos factores son:
Fecha Original de Construcción
Última Transacción
Tamaño del Terreno y Normas de Zonificación
Tamaño Total de la Construcción y Precio
Factibilidad
Sigue leyendo. Estamos hablando de mucho dinero.
No todos somo fanáticos de la lectura, pero en este caso es importante. Entender esta información puede significar muchos miles de dólares.
Sección 1
Fecha Original del Construcción - 1972
Según registros del Registro Público, el edificio data de 1972. A pesar de que en este momento no estaban vigentes las normas de zonificación actuales, el edificio ha sido objeto de numerosas actualizaciones a lo largo de los años, por los que no solo se mantiene actualizado, si no que cumple con amplio margen los requisitos de la zonificación actual.
¿Porque es esto importante? Las leyes de zonificación comenzaron a aparecer en la ciudad de Panamá (alrededor de 1973), por lo que muchos edificios en la ciudad fueron construidos antes de esa fecha y sus diseños no son compatibles con las leyes de zonificación actuales. PH Gate cumple con todos los requisitos, desde su densidad, hasta el tamaño del terreno y la cantidad de estacionamientos en la propiedad. Esto permitirá renovaciones y el desarrollo de nuevos proyectos sin mayores problemas.
Sección 2
Última Transacción
Es importante conocer la fecha de la última compra para saber por qué el propietario actual está vendiendo la propiedad. Normalmente, las propiedades de ingresos pasivos se compran con el objetivo de mantenerlas durante varios años HASTA QUE LAS RENTAS PAGUEN EL PRECIO DE COMPRA ORIGINAL y luego convertirlas en algo con un valor mucho mayor, como un edificio residencial de mayores dimensiones o un hotel.
En este caso, como puede confirmar el Registro Público, la propiedad ya era propiedad de la familia en 2003, pues fue constituida dentro del regimen de propiedad horizontal por una de las compañías de la familia. De acuerdo a los registros existentes en Registro Público, la propiedad ha sido un activo de la familia desde su construcción.
Sección 3
Tamaño del Terreno y Normas de Zonificación
Según datos del Ministerio de Vivienda, el terreno bajo la edificación tiene Categoría Zonificatoria RM3-C2. Esta es la zonificación de mayor densidad. Casi cualquier propiedad con RM1, RM2 o RM3 es digna de una inversión siempre que se cumplan los criterios mínimos. En este caso, cumple todos los criterios mínimos.
Como se mencionó anteriormente, las leyes de zonificación vigentes en la Ciudad de Panamá han estado vigentes desde 1973, con varias actualizaciones a lo largo de los años. Antes de esta fecha, realmente no existían estándares en cuanto a densidad ni requisitos de estacionamientos. La propiedad analizada, PH Gate, fue construida en 1972 pero cumple con todas las leyes de zonificación. En los últimos tiempos se ha producido un gran aumento del precio del suelo en la zona, lo que hace atractivo considerar a futuro el levantar grandes rascacielos, siempre que sea posible. Esa es la razón detrás de los precios de varios millones de dólares en los pequeños edificios de la zona.
El inmueble de interés cuenta con Zonificación RM3-C2, lo que otorga alta densidad para reurbanización. De acuerdo con la ley, también existe un requisito de tamaño mínimo de 600 m2. La propiedad en este momento tiene 935m2 m2, lo que significa que no solo cumple totalmente con los requisitos, sino que también permite una remodelación a gran escala.
La tierra en Vía España es realmente valiosa y más aún si están dentro de la zona de influencia de una estación del metro, como en este caso. El valor promedio por m2 en la zona ronda los USD 1.600, lo que significa que una propiedad de este tamaño ya vale USD 1.496.000 solo por el valor del terreno.
Sección 4
Tamaño y precio total de la construcción
Según el informe proporcionado por los propietarios, la superficie total de la estructura ronda los 4,000 m2 de espacio comercial aprovechable, más un sótano para estacionamientos y 20 estacionamientos en la parte frontal.
Valor Comparativo de Mercado - Oficinas
La propiedad actualmente cuenta con 6 niveles de aproximadamente 500m2 de superficie cada uno, con acabados, para un total de 3000m2 de espacio para oficinas. El precio promedio x m2 para oficinas es de USD 2007.98
USD 6,023,940.00
Valor Comparativo de Mercado - Locales Comerciales
La propiedad actualmente cuenta con un local comercial de 2 niveles en planta baja con superficie de 1000m2 El precio promedio x m2 para oficinas es de USD 2511.15
USD 2,511,150.00
A estos valores se le debe sumar el valor actual de la tierra, que se encuentra en torno a USD 1,496,000.00. Esto nos da un valor comercial de mercado de aproximadamente USD 10,031,090.00, considerablemente superior al precio actual de venta.
El precio solicitado actualmente por el propietario es de USD 7,000,000.00, pero dependiendo del método de pago, existe una gran posibilidad de que obtengamos un buen descuento.
Sección 5
Resumen y Factibilidad
En este caso se presenta la oportunidad de adquirir una propiedad de alto valor, en una zona estratégica y con margen para incremento en valor, pero con un importante descuento sobre su valor justo de mercado. Adicionalmente, al contar con la zonificación correcta, la propiedad permite su remodelación o incluso ampliación, sin ningún tipo de limitaciones por densidad. La cercanía de la estación del metro también le brinda una bonificación adicional sobre la densidad, lo que permitiría a futuro un desarrollo de aún mayores dimensiones, o un valor de reventa más grande.
Estimaciones
Resumen
USD 6,023,940.00
3000m2 en 7 niveles de oficinas 500m2 cada uno.
USD 2,511,150.00
1000m2 de locales comerciales en 2 niveles
USD 1,496,000.00
en 935m2 de terreno zonificación RM3-C2 a USD 1,600.00 x m2
ROI:
Valor Comercial Estimado
USD 10,031,090.00
Valor contable de la edificación + valor del terreno. Existe un avaluo del edificio que data del 2013, año en el que no había inaugurado el metro. Los valores no reflejan el incremento de valor en las propiedades ni la inflación. Link a continuación.
Precio de Compra
USD 7,000,000.00
Están dispuestos a negociar según el método de pago. De existir un abono considerable, este precio se podría negociar.
Beneficio inmediato en valor contable para el comprador
USD 3,031,090.00
a un precio de compra de USD 7,000,000.00
Descargo de Responsabilidad
Los resultados del informe no son responsabilidad de Ceetio ni de ninguna otra parte involucrada. No reflejan agendas personales ni particulares. Son el resultado de un análisis detallado de los datos disponibles, tanto estadísticos como legales, y de experiencias previas en la industria. Toda esta información es verificable y proviene de fuentes públicas al alcance de cualquiera.
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