Reporte de Debida Diligencia
PH Oro Verde
El Cangrejo, Ciudad de Panamá
1491,66 m2 de Construcción, 1235,21 m2 de Terreno
Ingreso Actual por Rentas - USD 8,000 Mensuales
USD 1,800,000 - Negociables
Información General
Ubicación:
PH Oro Verde, Avenida Enrique Genzier, El Cangrejo, Panama City.
Año de Construcción: 1986 (36 años*)
Fecha de Compra por Propietario Actual: 16 Mayo, 2001 (hace 21 años)
12 Apartmentos y 2 locales en planta baja. Todos los apartamentos tienen sus propios parkings
Actualmente genera USD 8,000 mensuales – Con la posibilidad de incrementarse a USD 8,600.
Estructura del Reporte
Para poder analizar este tipo de inversiones hay que tener en cuenta varios factores. Cada uno de ellos tendrá una influencia positiva o negativa en el precio final y, sobre todo, determinará si debe continuar con la inversión o no. Estos factores son:
Fecha Original de Construcción
Última Transacción
Tamaño del Terreno y Normas de Zonificación
Tamaño Total de la Construcción y Precio
Factibilidad
Sigue leyendo. Estamos hablando de mucho dinero.
No todos somo fanáticos de la lectura, pero en este caso es importante. Entender esta información puede significar muchos miles de dólares.
Sección 1
Fecha Original del Construcción - 1986
Según registros del Registro Público, el edificio data de 1986, por lo que no es uno de los primeros edificios del barrio. Los inicios de El Cangrejo se remontan a 1950, luego de que el Hotel El Panamá vendiera parte de sus jardines para el desarrollo residencial y la construcción del Complejo del Seguro Social (CSS) y la Universidad Nacional de Panamá, auspiciado por el Expresidente Enrique Jiménez en 1949.
¿Porque es esto importante? Las leyes de zonificación comenzaron a aparecer en la ciudad de Panamá (alrededor de 1973), por lo que muchos edificios en el barrio fueron construidos antes de esa fecha y sus diseños no son compatibles con las leyes de zonificación actuales. PH Oro Verde fue construido en 1986 y eso significa que todo en esta propiedad va de acuerdo a las leyes de zonificación del área, desde su densidad, hasta el tamaño del terreno y la cantidad de estacionamientos en la propiedad. Esto permitirá renovaciones y el desarrollo de nuevos proyectos sin mayores problemas.
El edificio tiene 36 años, lo que significa que sus costes de mantenimiento aún son bajos y la estructura tiene una vida útil de al menos otros 40 años en caso de no querer rehabilitarla en los próximos años.
Sección 2
Última Transacción
Es importante conocer la fecha de la última compra para saber por qué el propietario actual está vendiendo la propiedad. Normalmente, las propiedades de ingresos pasivos se compran con el objetivo de mantenerlas durante varios años HASTA QUE LAS RENTAS PAGUEN EL PRECIO DE COMPRA ORIGINAL y luego convertirlas en algo con un valor mucho mayor, como un edificio residencial de mayores dimensiones o un hotel.
En este caso, como puede confirmar el Registro Público, la propiedad fue comprada por los actuales dueños por USD 300.000 en el año 2001. Aunque parezca mentira, en ese momento el precio del m2 en la ciudad rondaba los USD 250 dólares. . Eso explica un precio de compra tan bajo.
Teniendo en cuenta los precios de mercado en ese momento, cuánto tiempo el edificio ha estado generando ingresos y el enorme aumento de valor que ha enfrentado el área, podemos suponer con confianza que el propietario solo está vendiendo como parte de un plan de inversión preprogramado. Él puede obtener una gran ganancia, sin importar cuánto podamos negociar el precio a la baja.
Como curiosidad, aquí una captura de pantalla de un artículo de periódico en Panamá América de 2006 que habla de los grandes aumentos en los precios del acero y su impacto en los precios por m2. En ese momento, 5 años después de la venta, aumentó de USD 300 a USD 500. El propietario actual compró a USD 200. Fue un buen negocio.
Sección 3
Tamaño del Terreno y Normas de Zonificación
Según datos del Ministerio de Vivienda, el terreno bajo la edificación tiene Categoría Zonificatoria RM1. Esto es genial en la mayoría de los casos. Casi cualquier propiedad con RM1, RM2 o RM3 es digna de una inversión siempre que se cumplan los criterios mínimos. En este caso, cumple todos los criterios mínimos.
Como se mencionó anteriormente, las leyes de zonificación vigentes en la Ciudad de Panamá han estado vigentes desde 1973, con varias actualizaciones a lo largo de los años. Antes de esta fecha, realmente no existían estándares en cuanto a densidad ni requisitos de estacionamientos. La propiedad analizada, PH Oro Verde, fue construida en 1986 y se le aplicaron todas las leyes de zonificación, por lo que actualmente cumple en su totalidad. En los últimos tiempos se ha producido un gran aumento del precio del suelo en la zona, lo que hace atractivo derribar pequeños edificios de apartamentos para levantar grandes rascacielos, siempre que sea posible. Esa es la razón detrás de los precios de varios millones de dólares en los pequeños edificios de la zona.
El inmueble de interés cuenta con Zonificación RM1, lo que otorga alta densidad para reurbanización. De acuerdo con la ley, también existe un requisito de tamaño mínimo de 600 m2. La propiedad en este momento tiene 1235,21 m2, lo que significa que no solo cumple totalmente con los requisitos, sino que también permite una remodelación a gran escala. De acuerdo con las leyes actuales, en caso de reurbanización, los criterios de densidad permitirían un edificio de 20 pisos con hasta 74 apartamentos. Hay formas de ir más allá de los límites, pero ya es un número realmente bueno que garantiza grandes ganancias futuras.
La tierra en El Cangrejo es realmente valiosa. Las propiedades de Zonificación RM1 tienen un precio 15% más bajo como promedio que las propiedades de Zonificación RM2, pero hay formas de obtener la aprobación para un proyecto de acuerdo con la siguiente zonificación de nivel. Eso se llama Bonificación. De todos modos, el valor promedio por m2 en la zona ronda los USD 1.100, lo que significa que una propiedad de este tamaño ya vale USD 1.358.731 solo por el valor del terreno.
Aquí puedes ver una gráfica que muestra el precio promedio del terreno en El Cangrejo con Zonificación RM2 el cual es un poco más alto.
Sección 4
Tamaño y precio total de la construcción
Según el informe proporcionado por los propietarios, la superficie total de la estructura ronda los 1329,33 m2, divididos en 12 apartamentos y 2 locales comerciales en el primer piso. Hay formas de mirar el precio de un M2. Podemos mirar el precio del M2 vs el costo total de adquisición, o separar el valor del terreno vs el costo de la estructura. Veremos ambos valores.
Precio Total de Adquisición vs m2
Si tomamos como referencia USD 1.400.000,00 y lo dividimos entre los 1491,66 m2 que afirma el informe tiene el edificio, obtenemos un precio promedio por m2 de:
USD 938.55 x m2
Adquisición total menos valor de la tierra
Si tomamos como referencia USD 1.400.000,00 y le restamos el valor estimado del terreno, la estructura valdría USD 1.358.731 a un precio por m2 de:
USD 27.66 x m2
Si logramos obtener ese precio, estaríamos pagando el valor justo de mercado por el terreno y obteniendo el edificio por alrededor de USD 40K.
El precio solicitado actualmente por el propietario es de USD 1 800 000, pero dependiendo del método de pago, existe una gran posibilidad de que obtengamos un gran descuento.
Sección 5
Verificación y Debida Diligencia
Era importante contactar a los propietarios actuales porque, lamentablemente, a veces los agentes inmobiliarios tergiversan algunos números con respecto al rendimiento de un activo. En la lista que nos proporcionó, hay varios valores cruciales que se desvían de los valores reales y pueden influir en una elección de compra. Ya hicimos la diligencia debida y todos los valores proporcionados aquí ya están verificados.
Desempeño Estimado:
Rentas Mensuales:
USD 8,600 (Totalmente Alquilado)
12 departamentos y 2 locales. Hay un apartamento vacío que podría alquilarse para alcanzar este valor. Por el momento, se sitúa en USD 8.000.
Todos los apartamentos son iguales. 114m2, 2HAB, 2 Baños y cuarto de servicio. Todos tienen 1 espacio de estacionamiento y se pueden alquilar fácilmente por USD 600-650 cada uno.
También hay 2 tiendas en el primer piso. Ambos están alquilados en este momento.
Costos esperados (10%)
- USD 860
Industria Promedio del 10% de los ingresos. Por el momento, los costos fijos actuales se sitúan en USD 280 mensuales, pero siempre habrá sorpresas por lo que debemos tenerlas en cuenta. En un mes normal, el edificio generaría ingresos por USD 8.320 después de costos, lo que elevaría el ROI al 7,13 %
Total
USD 7,740
Ingreso mensual después de gastos
ROI:
Valor Según Tasación
USD 2,300,000.00
Valor contable de la edificación + valor del terreno. Los bancos prestarán hasta el 70% de este valor en una hipoteca sobre la propiedad.
Precio de Compra
USD 1,400,000.00 - Posible
Posible costo de adquisición después de la negociación. El precio original es de USD 1.800.000, pero están dispuestos a negociar según el método de pago.
Beneficio inmediato en valor contable para el comprador
USD 900,000
a un precio de compra de USD 1,400,000
Retorno Anual Estimado
6.63%
Retorno Anual
Descargo de Responsabilidad
Los resultados del informe no son responsabilidad de Ceetio ni de ninguna otra parte involucrada. No reflejan agendas personales ni particulares. Son el resultado de un análisis detallado de los datos disponibles, tanto estadísticos como legales, y de experiencias previas en la industria. Toda esta información es verificable y proviene de fuentes públicas al alcance de cualquiera.
Las valoraciones de este informe son recomendaciones. Por lo tanto, siéntete libre de tomarlos en cuenta o no.
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